Division d'appartements · 66 m² · Vitry-sur-Seine
Un T4 de 66 m² redécoupé en deux T2 indépendants
Un quatre-pièces devenu deux logements autonomes de 30 et 36 m². Deux baux, deux loyers, un seul achat.
- Enveloppe totale
- 290 640 €
- Loyers mensuels
- 1 850 €
- Rendement brut
- 7,2 %
- Cash-flow mensuel
- + 39 €
L'investisseur
Melania, 37 ans
Banquière
Objectif patrimonial assumé : diversifier ses placements et sécuriser son avenir par la pierre, plutôt que rechercher un cash-flow immédiat.
Le projet
Deux logements là où il n'y en avait qu'un
L'acquisition portait sur un quatre-pièces de 66 m² dans un secteur recherché de Vitry-sur-Seine. La configuration permettait une division en deux T2 indépendants, de 30 et 36 m².
L'un des deux lots a fait l'objet d'une rénovation complète, ce qui a valorisé l'ensemble. L'opération combine ainsi rentabilité immédiate et potentiel de revente : chaque lot peut être cédé séparément.
Avant / après
Ce que nous avons vu, ce que nous en avons fait
L'état d'origine explique le prix d'achat. Les travaux expliquent le loyer.
Le séjour et la cuisine
La seconde pièce
La salle d'eau
Le secteur
Vitry-sur-Seine, Val-de-Marne
Commune de la première couronne sud, desservie par le RER C et le tramway T9 qui rejoint Paris par la porte de Choisy. La ligne 15 du Grand Paris Express y prévoit une gare, ce qui redessine l'accessibilité du secteur.
Le prix au mètre carré y reste sensiblement inférieur à celui des communes limitrophes plus au nord, alors que la demande locative est portée par la proximité immédiate de Paris et par les pôles d'emploi d'Ivry et de Villejuif.
L'exploitation
Ce que devient le loyer
Le rendement brut mesure ce qu'un bien rapporte avant tout. Voici ce qu'il reste une fois les charges, l'exploitation et le financement passés.
- Loyers encaissés sur l'année
- 22 800 €
- Charges, exploitation et financement
- − 20 574 €
- Cash-flow net annuel
- + 468 €
Ce que l'argent engagé devient
50 000 € au départ, 256 878 € à dix ans
L'enrichissement ne se limite pas au cash-flow. Chaque mois, le locataire rembourse une part du crédit : cette part quitte la banque pour entrer dans votre patrimoine. À la revente, elle se matérialise.
Soit 5,1 fois l'argent engagé sur dix ans.
- Valeur du bien à dix ans
- 377 000 €
- Capital restant dû à la banque
- − 141 134 €
- Cash-flow encaissé entre-temps
- + 21 012 €
- Patrimoine constitué
- 256 878 €
Valeur de revente et cash-flow issus de la projection établie à l'acquisition. Capital restant dû estimé sur la base d'un financement sur 20 ans à 3,5 %. Ces projections ne constituent ni une garantie ni un engagement sur les performances futures.
D'autres opérations
Toutes nos réalisations →
Une opération comme celle-ci ?
Dites-nous votre budget et vos objectifs : nous vous dirons en trente minutes quel type d'opération est atteignable, et sous quel délai.
4 rue de Luynes, 75007 Paris · Métro Rue du Bac