Les questions qu'on nous pose avant de nous confier un projet

Une agence est mandatée par le vendeur : sa mission est de vendre un bien précis, au meilleur prix pour lui. Nous sommes mandatés par vous, et rémunérés au succès de votre acquisition. Nous n'avons aucun stock à écouler : sur 500 biens analysés chaque semaine, nous en retenons environ 1 %. Et nous ne nous arrêtons pas à la signature — travaux, mise en location et gestion font partie du même accompagnement.

Nos opérations livrées se concentrent sur la première couronne est et sud-est de Paris : Vitry-sur-Seine, Choisy-le-Roi, Alfortville, Maisons-Alfort, Villiers-sur-Marne, Montfermeil, Ivry-sur-Seine. Ce sont des secteurs où la demande locative est forte, où les prix au mètre carré laissent une marge réelle, et que nous connaissons rue par rue. Côté typologie : studios et petites surfaces, divisions d'appartements et petits immeubles de rapport — les trois formats où le travail sur le bien crée le plus de valeur.

Oui. Plusieurs de nos clients n'ont pas visité le bien avant l'achat. Votre implication tient en quatre moments : le cadrage, la validation du dossier que nous vous présentons, les signatures chez le notaire — possibles par procuration — et la validation du budget travaux. Le reste, nous le portons.

Un barème dégressif sur le prix d'acquisition : 8 % hors taxes jusqu'à 100 000 €, 7 % de 100 000 à 500 000 €, 6 % au-delà. La gestion locative, optionnelle, est facturée 8 % TTC du loyer charges comprises. Il n'y a ni frais de dossier, ni forfait de recherche, ni facturation à la visite ou au devis.

Ils s'intègrent au plan de financement présenté à la banque, au même titre que les frais de notaire et les travaux : ils sont donc empruntables. Et selon le régime retenu — LMNP au réel, location nue, SCI — ils viennent en déduction de vos revenus imposables ou s'amortissent. Nous chiffrons cet effet dès le cadrage.

La condition suspensive d'obtention de prêt figure au compromis : après deux refus bancaires écrits, vous sortez de la vente et récupérez votre séquestre. Nos honoraires n'étant dus qu'à la signature de l'acte authentique, vous ne nous devez rien.

Nos opérations livrées depuis 2023 affichent 10 % de rendement brut moyen, pondéré par les montants investis, avec une amplitude réelle : de 6,4 % sur une transformation à Alfortville à 14,4 % sur un immeuble à Vitry-sur-Seine. Le rendement dépend du format, du secteur et de l'ampleur des travaux. Nous préférons vous annoncer une fourchette réaliste au cadrage plutôt qu'un chiffre séduisant que le dossier ne tiendrait pas.

Six à douze mois selon le format. Comptez un à trois mois de recherche, six à huit semaines de financement, puis deux à six mois de travaux. La mise en location intervient généralement avant la fin du chantier : la plupart de nos biens sont réservés avant la livraison.

Trois filtres successifs. La cohérence du prix par rapport aux ventes réellement conclues dans le secteur, pas aux prix affichés. Le potentiel du bien : ce qu'on peut en faire qu'un acheteur classique ne voit pas — diviser, transformer, requalifier un volume. Et la solidité locative : demande réelle, niveau de loyer tenable, calendrier DPE. Un dossier qui échoue à l'un des trois est écarté, même s'il est séduisant sur les deux autres.

Nos opérations livrées sont publiées avec leurs chiffres, budget, loyer et rendement compris. Les dossiers en cours de négociation sont accessibles sur demande : ils contiennent des adresses et des prix réels, ce qui nous impose de les réserver aux investisseurs identifiés.

Aucun investissement immobilier n'est garanti, et personne ne devrait vous dire le contraire. Ce que nous pouvons faire : acheter en dessous du marché pour que la valeur ne dépende pas d'une hausse des prix, viser des secteurs à demande locative structurelle, traiter le DPE dès les travaux pour ne pas subir les échéances réglementaires, et calibrer le cash-flow pour qu'il absorbe une vacance ou un imprévu.

Un entretien de trente minutes, gratuit et sans engagement. Nous y regardons votre capacité réelle, ce qu'elle permet d'acheter aujourd'hui, et si notre accompagnement a du sens pour vous.