Immeuble de rapport · 195 m² · Montfermeil

Un immeuble de 195 m² divisé en neuf lots

Un ancien relais de poste devenu maison familiale, vendu au prix d'une maison — et transformé en huit logements plus un local commercial.

Enveloppe totale: 729 023 €
Loyers mensuels: 6 420 €
Rendement brut: 10,5 %
Cash-flow mensuel: + 1 627 €

L'investisseur

Matthieu, 45 ans

Chef d'entreprise

Après la vente de sa société, Matthieu voulait vivre de ses revenus immobiliers. L'objectif était donc le cash-flow, pas la plus-value : un immeuble optimisé, divisé en plusieurs lots, exploité en location.

Le projet

Ce que la configuration permettait

Le bien était commercialisé comme une maison familiale : un acheteur classique y voyait une grande surface à habiter, et le prix suivait cette logique. La configuration des volumes, elle, permettait tout autre chose.

La division a donné huit logements et un local commercial, tous exploitables après travaux. L'immeuble a été refait à neuf, en conservant le cachet de l'ancien — ce qui compte autant pour la location que pour la revente à la découpe.

Immeuble de rapport à Montfermeil après rénovation — Après rénovation.

Avant / après

Ce que nous avons vu, ce que nous en avons fait

L'état d'origine explique le prix d'achat. Les travaux expliquent le loyer.

Le séjour et son escalier

La cuisine

La salle d'eau

Le secteur

Montfermeil, Seine-Saint-Denis

Ville en développement à l'est de Paris, desservie par le RER E et plusieurs lignes de bus vers les pôles économiques voisins. L'arrivée du Grand Paris Express renforce l'attractivité du secteur.

Le quartier est résidentiel, avec commerces de proximité, établissements scolaires et services accessibles à pied. C'est ce qui sécurise la demande locative sur neuf lots simultanément.

Transports: RER E et lignes de bus
À venir: Grand Paris Express
Lots créés: 8 logements + 1 local

L'exploitation

Ce que devient le loyer

Le rendement brut mesure ce qu'un bien rapporte avant tout. Voici ce qu'il reste une fois les charges, l'exploitation et le financement passés.

Loyers encaissés sur l'année: 77 040 €
Charges, exploitation et financement: − 57 518 €
Cash-flow net annuel: + 19 522 €

75 % absorbés par les charges25 % de cash-flow net

Ce que l'argent engagé devient

100 000 € au départ, 806 159 € à dix ans

L'enrichissement ne se limite pas au cash-flow. Chaque mois, le locataire rembourse une part du crédit : cette part quitte la banque pour entrer dans votre patrimoine. À la revente, elle se matérialise.

Soit 8,1 fois l'argent engagé sur dix ans.

Valeur du bien à dix ans: 938 000 €
Capital restant dû à la banque: − 368 918 €
Cash-flow encaissé entre-temps: + 237 077 €
Patrimoine constitué: 806 159 €

Pour un engagement de100 000 €

Valeur de revente et cash-flow issus de la projection établie à l'acquisition. Capital restant dû estimé sur la base d'un financement sur 20 ans à 3,5 %. Ces projections ne constituent ni une garantie ni un engagement sur les performances futures.