Division d'appartements · 60 m² · Villiers-sur-Marne

Un T4 divisé en deux T2 avec entrées séparées

Deux appartements de 30 m², chacun avec sa propre entrée, créés dans un logement unique. Deux locataires, deux loyers, aucune dépendance entre les lots.

Division d'appartements à Villiers-sur-Marne

Enveloppe totale: 230 750 €
Loyers mensuels: 1 700 €
Rendement brut: 8,2 %
Cash-flow mensuel: + 229 €

L'investisseur

Charlotte, 44 ans

Conseillère en immobilier

Une stratégie à double détente : un cash-flow solide dès la mise en location, et un actif qui prépare la retraite.

Le projet

Un potentiel que le plan ne montrait pas

Le bien se présentait comme un grand T4. Sa configuration permettait de créer deux T2 parfaitement indépendants, chacun disposant de sa propre entrée — condition nécessaire pour louer séparément.

Division des espaces, rénovation complète, ameublement et électroménager : les deux logements ont été livrés prêts à habiter, ce qui raccourcit la vacance et justifie le niveau de loyer.

Division d'appartements à Villiers-sur-Marne après rénovation — Après rénovation.

Le secteur

Villiers-sur-Marne, Val-de-Marne

La gare du RER E (Villiers-sur-Marne — Le Plessis-Trévise) est à proximité immédiate. La ligne 15 du Grand Paris Express desservira la commune à la station Bry-Villiers-Champigny, à une dizaine de minutes à pied.

Le quartier est équipé : commerces, écoles de la maternelle au collège, services de proximité. Ce futur pôle multimodal renforce la liquidité locative du bien autant que son potentiel de valorisation.

L'exploitation

Ce que devient le loyer

Le rendement brut mesure ce qu'un bien rapporte avant tout. Voici ce qu'il reste une fois les charges, l'exploitation et le financement passés.

Loyers encaissés sur l'année: 20 400 €
Charges, exploitation et financement: − 17 648 €
Cash-flow net annuel: + 2 752 €

87 % absorbés par les charges13 % de cash-flow net

Ce que l'argent engagé devient

30 750 € au départ, 282 745 € à dix ans

L'enrichissement ne se limite pas au cash-flow. Chaque mois, le locataire rembourse une part du crédit : cette part quitte la banque pour entrer dans votre patrimoine. À la revente, elle se matérialise.

Soit 9,2 fois l'argent engagé sur dix ans.

Valeur du bien à dix ans: 348 000 €
Capital restant dû à la banque: − 117 299 €
Cash-flow encaissé entre-temps: + 52 044 €
Patrimoine constitué: 282 745 €

Pour un engagement de30 750 €

Valeur de revente et cash-flow issus de la projection établie à l'acquisition. Capital restant dû estimé sur la base d'un financement sur 20 ans à 3,5 %. Ces projections ne constituent ni une garantie ni un engagement sur les performances futures.