Division d'appartements · 50 m² · Choisy-le-Roi

Un T3 et sa remise transformés en deux logements

Là où un acheteur classique voyait un local de rangement, la remise attenante est devenue un studio indépendant. Un seul achat, deux loyers.

Enveloppe totale: 234 670 €
Loyers mensuels: 1 600 €
Rendement brut: 7,8 %
Cash-flow mensuel: + 125 €

L'investisseur

Daniel, 42 ans

Premier investissement

Un premier achat rentable, sans complexité excessive. L'enjeu était autant financier que personnel : apprendre le métier en le faisant.

Le projet

Ce que la remise permettait

Le bien se composait d'un T3 avec une remise attenante. L'idée a consisté à récupérer une pièce du T3, à la reporter dans la remise, et à transformer celle-ci en studio indépendant entièrement refait.

Résultat : un T2 de 35 m² et un T1 de 15 m², loués séparément. Le rendement dépasse nettement la moyenne du secteur pour ce type de bien.

Division d'appartements à Choisy-le-Roi après rénovation — Après rénovation.

Le secteur

Choisy-le-Roi, Val-de-Marne

Depuis la gare RER C, les locataires rejoignent la gare d'Austerlitz en vingt-deux minutes porte à porte — un argument décisif pour qui travaille dans la capitale.

Le quartier bénéficie aussi du tramway T9, qui relie Orly à la porte de Choisy, et de la ligne de bus TVM qui dessert l'université Paris-Est Créteil. La demande locative s'en trouve alimentée aussi bien par les étudiants que par les actifs.

Ce que l'argent engagé devient

50 000 € au départ, 187 180 € à dix ans

L'enrichissement ne se limite pas au cash-flow. Chaque mois, le locataire rembourse une part du crédit : cette part quitte la banque pour entrer dans votre patrimoine. À la revente, elle se matérialise.

Soit 3,7 fois l'argent engagé sur dix ans.

Valeur du bien à dix ans: 270 000 €
Capital restant dû à la banque: − 108 308 €
Cash-flow encaissé entre-temps: + 25 488 €
Patrimoine constitué: 187 180 €

Pour un engagement de50 000 €

Valeur de revente et cash-flow issus de la projection établie à l'acquisition. Capital restant dû estimé sur la base d'un financement sur 20 ans à 3,5 %. Ces projections ne constituent ni une garantie ni un engagement sur les performances futures.