Division d'appartements · 28 m² · Maisons-Alfort

Un T2 transformé en deux studios de 14 m²

Un seul deux-pièces, deux loyers indépendants : la division a permis de porter le rendement à 9,6 % dans un secteur pourtant recherché.

Division d'appartements à Maisons-Alfort

Enveloppe totale: 165 928 €
Loyers mensuels: 1 330 €
Rendement brut: 9,6 %
Cash-flow mensuel: + 327 €

L'investisseur

Théo, 22 ans

Indépendant

Moi c'est Théo, j'ai 22 ans, je suis à mon compte dans l'informatique et mon but est assez simple : me construire un patrimoine immobilier de telle manière que je puisse vivre de mes loyers à horizon 10 à 15 ans. J'ai commencé avec une division d'appartements, et j'espère continuer, jusqu'aux immeubles de rapport !

Le projet

Deux studios là où il n'y avait qu'un T2

Le bien se présentait comme un T2 classique de 28 m². Sa configuration permettait de le diviser en deux studios indépendants de 14 m² chacun, loués séparément.

Les deux logements ont été intégralement rénovés et meublés avant mise en location, pour un budget travaux de 25 000 €.

Division d'appartements à Maisons-Alfort après rénovation — Après rénovation.

Avant / après

Ce que nous avons vu, ce que nous en avons fait

L'état d'origine explique le prix d'achat. Les travaux expliquent le loyer.

Le séjour, avant et après travaux

Le secteur

Maisons-Alfort, Val-de-Marne

Desservie par la ligne 8 du métro et le RER D, la commune combine un tissu résidentiel calme et un accès direct à Paris en une vingtaine de minutes.

La présence de l'École nationale vétérinaire et des établissements de santé y entretient une demande locative constante sur les petites surfaces.

Ce que l'argent engagé devient

13 202 € au départ, 175 648 € à dix ans

L'enrichissement ne se limite pas au cash-flow. Chaque mois, le locataire rembourse une part du crédit : cette part quitte la banque pour entrer dans votre patrimoine. À la revente, elle se matérialise.

Soit 13,3 fois l'argent engagé sur dix ans.

Valeur du bien à dix ans: 220 000 €
Capital restant dû à la banque: − 89 573 €
Cash-flow encaissé entre-temps: + 45 221 €
Patrimoine constitué: 175 648 €

Pour un engagement de13 202 €

Valeur de revente et cash-flow issus de la projection établie à l'acquisition. Capital restant dû estimé sur la base d'un financement sur 20 ans à 3,5 %. Ces projections ne constituent ni une garantie ni un engagement sur les performances futures.