T2 converti en T3 · 38 m² · Alfortville

Un T2 mal exploité devenu un vrai T3

Trente-huit mètres carrés dont la configuration gâchait le potentiel. Des travaux ciblés ont créé une pièce de plus — et changé le marché locatif du bien.

Enveloppe totale: 204 790 €
Loyer mensuel: 1 100 €
Rendement brut: 6,4 %
Cash-flow mensuel: + 877 €

L'investisseur

Pierrette et François

Jeunes retraités

Un revenu locatif stable et immédiat pour compléter la retraite. L'acquisition a été faite comptant, sans recours au crédit.

Le projet

Une configuration à corriger

Le bien était un T2 mal agencé : de la surface perdue, des volumes mal distribués. Les travaux ont porté sur la reconfiguration plutôt que sur la décoration.

En devenant un T3, le logement s'adresse aux familles — un segment où la demande est plus forte et le loyer mieux valorisé, à surface égale.

Après rénovation.

Le secteur

Alfortville, Val-de-Marne

Quartier résidentiel bien desservi, avec écoles, commerces de proximité et équipements de santé à proximité immédiate — ce qui compte pour une cible familiale.

La gare RER est à moins de dix minutes à pied, et plusieurs lignes de bus complètent l'offre. La demande locative y est constante, ce qui réduit le risque de vacance.

Ce que l'argent engagé devient

204 790 € au départ, 325 740 € à dix ans

L'opération a été financée comptant. L'enrichissement vient des loyers encaissés et de la valorisation du bien, sans effet de levier.

Soit 1,6 fois l'argent engagé sur dix ans.

Valeur du bien à dix ans: 220 500 €
Cash-flow encaissé entre-temps: + 105 240 €
Patrimoine constitué: 325 740 €

Pour un engagement de204 790 €

Valeur de revente et cash-flow issus de la projection établie à l'acquisition. Ces projections ne constituent ni une garantie ni un engagement sur les performances futures.